Neues Hypothekengesetz in Spanien: Endgültige Fassung

Das neue Hypothekengesetz hat die letzte Phase eines über einjährigen Zustimmungsprozesses im spanischen Parlament durchlaufen und wird bald in Kraft treten.

Laut Juan Villena, Leiter der Hypothekenabteilung beim Immobilienportal idealista, sorgt das neue Gesetz vor allem für Klarheit bei den Spielregeln auf dem Hypothekenmarkt, Transparenz beim Antragsverfahren für ein Hypothekendarlehen und die Bereitstellung umfassender Informationen für Bankkunden, damit diese die für sie günstigsten Kreditoptionen wählen können.

Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Änderungen, sowohl die vom Kongress verabschiedeten als auch die abgelehnten, sowie die wichtigsten Punkte des neuen Hypothekengesetzes.

Neueste Innovationen

• Drei Monate vor Inkrafttreten.

Eine der wichtigsten Änderungen, die der Kongress nach den Änderungen des Senats verabschiedete, war eine Verschiebung des Inkrafttretens des Gesetzes. Ab dem Zeitpunkt der Veröffentlichung des Gesetzes im Staatsanzeiger (BOE) haben die Banken drei Monate (statt einem Monat wie in der ursprünglichen Fassung) Zeit, sich auf die neuen Vorschriften vorzubereiten.

Darüber hinaus, so erklären Quellen aus dem Kongress, ist für die Verabschiedung des Gesetzes die Durchführung bestimmter rechtlicher Verfahren erforderlich, die die derzeitige Regierung vor ihrer Auflösung am 5. März 2019 abschließen muss. Dabei handelt es sich insbesondere um die Verabschiedung von Verordnungen und eines königlichen Erlasses.

Banken zahlen eine Steuer auf rechtsgültig dokumentierte Urkunden (AJD), auch für das erste Eigenheim.

Die Volkspartei (PP) hat eine Änderung des Gesetzestextes eingebracht, um die Hypothekensteuer (AJD) abzuschaffen, die Banken gesetzlich zahlen müssen. Der Vorschlag der RR bestand darin, den Satz für den Erstkauf eines Eigenheims auf 0% festzulegen, doch der Kongress lehnte dies ab. Somit muss der Finanzsektor eine Hypothekensteuer in Höhe von 0,5–1,51 TP3T zahlen. Der Satz variiert je nach autonomer Gemeinschaft, in der sich die Immobilie befindet.

• Kürzung der Provision bei vorzeitiger Rückzahlung.

Laut dem vom Wirtschaftsministerium unter Luis de Guindos vorgeschlagenen Gesetzestext sollen die Gebühren, die Banken für die vorzeitige Rückzahlung von Hypothekendarlehen (sowohl teilweise als auch vollständig) erheben, begrenzt werden. Bei einer Hypothek mit differenziertem (variablem) Zinssatz betrug die Grenze 0,251 TP3T während der ersten drei Jahre ab Vertragsabschluss und 0,151 TP3T, wenn zwischen dem dritten und fünften Vertragsjahr eine vorzeitige Rückzahlung erfolgte.

Für Hypotheken mit festem Zinssatz hätte die vom Senat vorgeschlagene Obergrenze in den ersten zehn Jahren der Vertragslaufzeit 41 TP3 Billionen US-Dollar und danach 31 TP3 Billionen US-Dollar betragen. Schließlich einigten sich die Parteien darauf, dass die Provision in den ersten zehn Jahren 21 TP3 Billionen und danach 1,51 TP3 Billionen betragen würde.

Was die Eröffnungsgebühr betrifft, so sind im neuen Gesetz keine Grenzen gesetzt. Im Text wird lediglich darauf hingewiesen, dass diese Provision einmalig gezahlt wird und sämtliche Kosten umfasst, die mit der Eröffnung eines Hypothekendarlehens verbunden sind.

• Keine alternative Versicherung.

Einer der Änderungsanträge zur Verordnung, der vom Parlament abgelehnt wurde, war ein Vorschlag, die Verpflichtung der Kunden zum Abschluss von unbefristeten und jährlich verlängerbaren Versicherungspolicen durch die Verpflichtung der Banken zu ersetzen, ihren Kunden eine alternative Versicherungsoption auf befristeter Basis anzubieten, sodass diese wählen können, ob sie den gesamten Versicherungsbetrag auf einmal bezahlen oder regelmäßige Zahlungen leisten. Nach der endgültigen Fassung des Gesetzes sind Banken nicht verpflichtet, ihren Kunden eine solche Alternative anzubieten.

• Professionelle, unabhängige Gutachter.

Eine der vom Parlament unterstützten Änderungen der Verordnung betrifft die Anwendung zusätzlicher Sicherheitsmaßnahmen im Bereich der Hypothekenbewertung. Zu diesem Zweck legt das Gesetz bestimmte Anforderungen fest, die ein Immobiliengutachter im Hypothekensystem erfüllen muss. Dem Text zufolge:Immobilienbewertung muss von einem Bewertungsunternehmen, dem Bewertungsdienst eines Kreditinstituts und/oder einem zertifizierten unabhängigen Fachmann des Kreditgebers oder Immobilienkreditgebers gemäß zuverlässigen, international anerkannten Bewertungsstandards durchgeführt werden.“

• Grüne Hypotheken abgelehnt.

Das Konzept „grüner“ Kredite und Maßnahmen zu ihrer Regulierung werden nicht in den endgültigen Gesetzestext aufgenommen. Ziel dieser Maßnahmen war es, die Nutzung erneuerbarer Energien im Wohnungsbau zu unterstützen und auszubauen. In diesem Zusammenhang war geplant, das Interesse privaten Kapitals an der Finanzierung von Investitionsprojekten im Bereich der Energieeffizienz, der Wassereinsparung sowie der Nutzung und Speicherung erneuerbarer Energien zu erhöhen.

Weitere Kernpunkte der Norm

• Für wen gilt das neue Gesetz?

Ab dem Zeitpunkt des Inkrafttretens gilt das neue Hypothekengesetz für alle neuen Kreditverträge, die von natürlichen und juristischen Personen vergeben werden, die diese Art von Tätigkeit gewerblich ausüben, wenn Kreditnehmer, Bürge und Bürge eine natürliche Person ist und die als Kredit bereitgestellten Mittel für den Erwerb von Wohnimmobilien sowie Gebäuden für den Eigenbedarf (Garagen, Lagerräume usw.) bestimmt sind. In diesem Fall können wir entweder über den Kauf eines Fertighauses oder den Bau eines neuen Hauses sprechen.

Die Tätigkeit der Bereitstellung von Hypothekendarlehen gilt als gewerblich, wenn der Kreditgeber (eine natürliche oder juristische Person) sein Produkt auf den Finanzdienstleistungsmarkt bringt.

• Der Kunde ist verpflichtet, Kontakt zu einem Notar aufzunehmen.

Ein weiterer zentraler Punkt des neuen Gesetzes ist die Pflicht des Bauherrn, vor Abschluss eines Hypothekenvertrages Kontakt zu einem Notar aufzunehmen, damit dieser die Gesetzeskonformität des Vertragsinhalts überprüfen kann. Der Verbraucher hat die Möglichkeit, etwaige Zweifel vor Vertragsabschluss auszuräumen. Der Vertrag muss ihm von der Bank mindestens zehn Tage vor dem voraussichtlichen Vertragsschlusstermin zugestellt werden. Der Besuch beim Notar ist in diesem Fall für den Mandanten kostenlos und als Ergebnis dieses Treffens muss der Mandant ein Dokument unterzeichnen, mit dem er bestätigt, dass er alle Punkte des Vertrags versteht und ihnen zustimmt.

Die Verordnung sieht keine konkreten Fristen für die Kontaktaufnahme mit einem Notar vor, weist jedoch darauf hin, dass der Kreditnehmer dies spätestens am Tag vor der Vertragsunterzeichnung tun muss. Wird dieses Verfahren nicht fristgerecht abgeschlossen, stellt der Notar eine Urkunde aus, die diesen Umstand protokolliert, und in diesem Fall kann der Vertrag nicht abgeschlossen werden.

• Hindernisse für Bankenembargos.

Die neue Regelung enthält Maßnahmen zum Schutz von Kreditnehmern, die aufgrund finanzieller Schwierigkeiten vorübergehend nicht in der Lage sind, ihre monatlichen Raten zu zahlen. Um zu vermeiden, dass die Bank ein Embargoverfahren einleitet, vereinbarten die Parteien, dass das Finanzinstitut die sogenannte Vorfälligkeitsklausel bei Nichtzahlung (llamada cláusula de vencimiento anticipado por impago) nur dann aktivieren kann, wenn die Zahlung länger als 12 Monate verspätet ist oder wenn die Höhe der Schulden 3% des Darlehensbetrags übersteigt, und zwar in der ersten Hälfte des Hypothekenvertrags und 15 Monate und 7% in der zweiten Hälfte.

Darüber hinaus muss dem Kreditnehmer nach Erreichen der oben genannten Grenzen mindestens ein Monat Zeit gegeben werden, mit der Rückzahlung des Kredits zu beginnen, bevor die Vorfälligkeitsentschädigungsklausel wegen Nichtzahlung in Kraft tritt.

Diese Maßnahme gilt rückwirkend, das heißt, sie kann auf Hypothekenverträge angewendet werden, die vor dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes abgeschlossen wurden.

• Die Höhe der Strafe ist begrenzt.

Die Verzugsgebühr wird nach dem neuen Gesetz wie folgt berechnet: der vom Kunden gezahlte Zinssatz zuzüglich 3%.

• Beseitigung missbräuchlicher Klauseln in Hypothekenverträgen.

Nach dem neuen Gesetz werden alle Bedingungen abgeschafft Hypothekenverträge, die den Bedingungen der Transparenz widersprechen, d. h. Nuancen, die von den Banken in versteckter, nicht klar zum Ausdruck gebrachter Form in den Vertrag aufgenommen werden. Wir sprechen über die „Fallstricke“ von Hypothekenverträgen, unter denen der Kreditnehmer später leiden kann. Darüber hinaus darf der Zinssatz eines Kredits nicht negativ sein.

• Der Kunde zahlt für die Bewertung, die Bank bezahlt den Papierkram.

Nach dem neuen Gesetz trägt der Kunde die Kosten für die Immobilienbewertung und die Kosten für die Abwicklung der Transaktion die Bank. Dieser trägt unter anderem die Notarkosten für die Erstellung des Hypothekenvertrages und die Eintragung ins Grundbuch. Die Kosten für die Vertragskopie trägt der Kreditnehmer.

• Die Bedingungen für das Angebot zusätzlicher Bankprodukte wurden verschärft.

Das neue Gesetz verbietet es Banken, von ihren Kunden bei der Aufnahme einer Hypothek den Abschluss von Finanzprodukten wie einer Eigenheim- oder Lebensversicherung zu verlangen. Ein solches Angebot kann dem Kunden nur dann unterbreitet werden, wenn es für ihn tatsächlich von Vorteil ist (was die Bank nachweisen muss). Ein Beispiel für diesen Vorschlag ist die Reduzierung der Differenz beim Abschluss eines Versicherungsvertrages.

• Die Umwandlung einer Hypothek mit variablem Zinssatz in eine Hypothek mit festem Zinssatz wird einfacher und günstiger.

Der Prozess der Umwandlung einer Hypothek mit variablem Zinssatz in Hypothek mit festem Zinssatz wird für den Kunden einfacher und transparenter. Die Provision ist während der ersten drei Vertragsjahre auf 0,151 TP3T des zuvor gezahlten Betrags und ab dem vierten Jahr auf 0,1 TP3T begrenzt.

• Neue Konditionen für Fremdwährungskredite.

Der Kreditnehmer hat das Recht, ein in einer Fremdwährung gewährtes Hypothekendarlehen in die Währung seiner Einkünfte oder in die Währung des EU-Landes, in dem er seinen Wohnsitz hat, umzutauschen. Nach den allgemeinen Regeln geht es hauptsächlich um den Euro.

• Die Bank muss die Zahlungsfähigkeit des Kunden analysieren.

Nach dem neuen Gesetz sind Banken verpflichtet, die Zahlungsfähigkeit eines Kunden sorgfältig zu prüfen, bevor sie ihm einen Hypothekenkredit gewähren. Dazu müssen sie insbesondere seine Kredithistorie analysieren und sich dazu an das Risikoinformationszentrum der Bank von Spanien wenden. Nach dem neuen Datenschutzrecht dürfen Finanzinstitute folgende Informationen über ihre Kunden weitergeben: Kreditbetrag, Vertragsdatum, Vertragslaufzeit, aktueller Kreditbetrag, Kreditart, bestehende Bürgschaften.