Nueva ley hipotecaria en España: versión final

La nueva ley hipotecaria ha superado la fase final de un proceso de aprobación en el Congreso de los Diputados que se ha prolongado durante más de un año y pronto entrará en vigor.

Según Juan Villena, responsable del departamento hipotecario del portal inmobiliario idealista, lo principal que aporta la nueva ley es claridad en las reglas del juego en el mercado hipotecario, transparencia en el proceso de solicitud de un préstamo hipotecario, ofrecer información completa a los clientes bancarios para que puedan elegir las opciones de financiación más ventajosas para ellos.

A continuación se presentan los principales cambios, tanto aprobados como rechazados por el Congreso, y los puntos clave de la nueva ley hipotecaria.

Últimas innovaciones

• Tres meses antes de la entrada en vigor.

Una de las principales modificaciones aprobadas por el Congreso luego de las enmiendas del Senado fue un retraso en la fecha de vigencia de la ley. Así, desde el momento en que se publique la ley en el Boletín Oficial del Estado (BOE), los bancos tendrán tres meses (en lugar de un mes, como en la versión original) para prepararse para la nueva normativa.

Además, según explican fuentes del Congreso, para poner en marcha la ley es necesario llevar a cabo ciertos trámites legales que el actual Gobierno debe completar antes de su disolución el 5 de marzo de 2019. En concreto, se trata de la adopción de un reglamento y de un real decreto.

Los bancos pagarán un impuesto sobre las escrituras de compraventa documentadas legalmente (AJD), incluida la de la primera vivienda.

El Partido Popular (PP) ha introducido una enmienda al texto de la ley para eliminar el impuesto hipotecario (AJD), que por ley están obligados a pagar los bancos. La propuesta de RR era fijar la tasa en 0% para la compra de una primera vivienda, pero el Congreso la rechazó. De esta forma, el sector financiero estará obligado a pagar un impuesto hipotecario a una tasa de entre el 0,5 y el 1,5%. El tipo de interés varía en función de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble.

• Reducción de comisión por reembolso anticipado.

Según el texto de la ley propuesta por el Ministerio de Economía, que preside Luis de Guindos, se fijarán límites a las comisiones que cobrarán los bancos por el reembolso anticipado de préstamos hipotecarios (tanto parciales como totales). En el caso de una hipoteca con tipo de interés diferenciado (flotante), el límite era de 0,25% durante los tres primeros años desde la fecha de celebración del contrato y de 0,15% si el reembolso anticipado se producía entre el tercer y el quinto año del contrato.

Para las hipotecas a tasa fija, el límite propuesto por el Senado habría sido de $4% durante los primeros 10 años del contrato y $3% a partir de entonces. Finalmente, las partes llegaron a un acuerdo según el cual la comisión sería de 2% durante los primeros 10 años y de 1,5% a partir de entonces.

En cuanto a la tarifa de apertura, la nueva ley no establece ningún límite. El texto sólo señala que esta comisión se pagará una sola vez e incluirá todos los costes asociados a la apertura de un préstamo hipotecario.

• No hay seguro alternativo.

Una de las enmiendas al RR que fue rechazada por el Parlamento fue una propuesta para sustituir la obligación de los clientes de comprar pólizas de seguro permanentes y renovables anualmente por una obligación para los bancos de ofrecer a los clientes una opción alternativa de seguro de forma no permanente, de modo que pudieran elegir entre pagar el importe total del seguro de una sola vez o realizar pagos periódicos. Según la versión final de la ley, los bancos no estarán obligados a ofrecer a sus clientes esa alternativa.

• Tasadores profesionales independientes.

Una de las enmiendas al RR, apoyada por el Parlamento, está relacionada con el hecho de que se deben aplicar medidas de seguridad adicionales en el ámbito de la valoración de las hipotecas. Para ello, la ley establece ciertos requisitos que debe cumplir un tasador de viviendas dentro del sistema hipotecario. Según el texto, "tasación de bienes raíces deberá ser realizada por una sociedad de valoración, un servicio de valoración de una entidad de crédito y/o un profesional independiente certificado del prestamista o del prestamista inmobiliario de acuerdo con normas de valoración fiables reconocidas internacionalmente."

• Hipotecas verdes rechazadas.

El concepto de préstamos “verdes” y las medidas para regularlos no se incluirán en el texto final de la ley. Estas medidas tenían como objetivo apoyar y desarrollar el uso de fuentes de energía renovables en la construcción de viviendas. En este sentido, se prevé incrementar el interés del capital privado en la financiación de proyectos de inversión en materia de eficiencia energética, conservación del agua y utilización y almacenamiento de energías renovables.

Otros puntos clave de la norma

• ¿A quién se aplica la nueva ley?

Desde el momento de su entrada en vigor, la nueva ley hipotecaria se aplicará a todos los nuevos contratos de préstamos emitidos por personas físicas y jurídicas que realicen este tipo de actividad con carácter profesional, cuando el prestatario, avalista y fiador sea una persona física, y los fondos entregados en concepto de préstamo se destinen a la adquisición de bienes inmuebles de vivienda, así como edificios para uso doméstico (garajes, trasteros, etc.). En este caso podemos hablar tanto de comprar una casa ya construida como de construir una nueva.

La actividad de conceder préstamos hipotecarios se considera profesional cuando el prestamista (persona física o jurídica) lleva su producto al mercado de servicios financieros.

• El cliente está obligado a dirigirse a un notario.

Otro punto clave de la nueva ley es que el cliente está obligado a contactar con un notario antes de formalizar un contrato hipotecario para que éste pueda verificar que el contenido del contrato se ajusta a la ley. El consumidor tiene la posibilidad de resolver las dudas que se le planteen antes de celebrar el contrato, la cual deberá serle notificada por el banco al menos diez días antes de la fecha prevista de la firma. La visita al notario en este caso es gratuita para el cliente, y como resultado de esta reunión el cliente debe firmar un documento que confirma que entiende todos los puntos del contrato y está de acuerdo con ellos.

El reglamento no establece plazos concretos para contactar con un notario, pero sí se advierte que el prestatario deberá hacerlo como máximo el día anterior a la firma del contrato. Si este trámite no se realiza a tiempo, el notario emite un documento dejando constancia de esta circunstancia, y en este caso no se puede celebrar el contrato.

• Obstáculos a los embargos bancarios.

El nuevo reglamento contiene medidas para proteger a los prestatarios que, debido a dificultades financieras, no pueden pagar temporalmente sus cuotas mensuales. Para evitar que el banco inicie un procedimiento de embargo, las partes acordaron que la entidad financiera podría activar la llamada cláusula de vencimiento anticipado por impago solo cuando el pago se retrasara más de 12 meses, o si el importe de la deuda superase el 3% del importe del préstamo, en la primera mitad del contrato hipotecario y los 15 meses y el 7% en la segunda.

Además, una vez alcanzados los límites anteriores, se deberá dar al prestatario al menos un mes para empezar a devolver el préstamo antes de que se active la cláusula de prepago por impago.

Esta medida tendrá carácter retroactivo, es decir, podrá aplicarse a los contratos hipotecarios celebrados antes de la entrada en vigor de la nueva ley.

• El importe de la sanción es limitado.

La comisión por mora, según la nueva ley, se calculará de la siguiente manera: el tipo de interés pagado por el cliente más 3%.

• Eliminación de cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios.

Según la nueva ley, se eliminarán todas las condiciones contratos hipotecarios, que contradicen las condiciones de transparencia, es decir, matices incluidos en el contrato por los bancos de forma oculta, no expresada claramente. Hablamos de los “riesgos” de los contratos hipotecarios, por los cuales el prestatario puede sufrir posteriormente. Además, el tipo de interés de un préstamo no puede ser negativo.

• El cliente paga la valoración y el banco paga el papeleo.

Según la nueva ley, los costos de la tasación del inmueble los paga el cliente, y los costos de completar la transacción los paga el banco. Este último paga, entre otros, los honorarios del notario por la redacción del contrato de hipoteca y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Los costes de la copia del contrato corren a cargo del prestatario.

• Se han endurecido las condiciones para ofrecer productos bancarios adicionales.

La nueva ley prohíbe a los bancos exigir a los clientes que compren productos financieros como seguros de hogar o de vida cuando contratan una hipoteca. Tal oferta sólo se puede hacer al cliente si realmente es beneficiosa para él (lo cual el banco debe demostrar). Un ejemplo de esta propuesta es la reducción del diferencial al celebrar un contrato de seguro.

• Convertir una hipoteca de tipo de interés flotante en una hipoteca de tipo de interés fijo será más fácil y barato.

El proceso de conversión de una hipoteca de tipo de interés flotante a hipoteca a tipo fijo será más sencillo y transparente para el cliente. La comisión está limitada a 0,15% del importe pagado previamente durante los tres primeros años del contrato y 0,% a partir del cuarto año.

• Nuevas condiciones para préstamos en moneda extranjera.

El prestatario tendrá derecho a convertir un préstamo hipotecario concedido en moneda extranjera a la moneda en la que percibe sus ingresos o a la moneda del país de la UE en el que reside. Según las reglas generales, hablamos principalmente del euro.

• El banco debe analizar la solvencia del cliente.

Según la nueva ley, los bancos estarán obligados a realizar un análisis exhaustivo de la solvencia de un cliente antes de concederle un préstamo hipotecario, en particular analizando su historial crediticio contactando con la Central de Información de Riesgos del Banco de España. Según la nueva ley de protección de datos, las instituciones financieras podrán transferir la siguiente información sobre sus clientes: importe del préstamo, fecha del contrato, plazo del contrato, importe actual a pagar, tipo de préstamo, garantías existentes.