Nouvelle loi sur les hypothèques en Espagne : version définitive

La nouvelle loi sur les hypothèques a franchi la dernière étape d'un processus d'approbation de plus d'un an au Parlement espagnol et entrera bientôt en vigueur.

Selon Juan Villena, responsable du département des hypothèques du portail immobilier idealista, la principale chose que la nouvelle loi apporte est la clarté dans les règles du jeu sur le marché hypothécaire, la transparence dans le processus de demande de prêt hypothécaire, la fourniture d'informations complètes aux clients des banques afin qu'ils puissent choisir les options de prêt les plus avantageuses pour eux-mêmes.

Vous trouverez ci-dessous les principaux changements, adoptés et rejetés par le Congrès, ainsi que les points clés de la nouvelle loi sur les prêts hypothécaires.

Dernières innovations

• Trois mois avant l’entrée en vigueur.

L'une des principales modifications approuvées par le Congrès après les amendements du Sénat est le report de la date d'entrée en vigueur de la loi. Cela signifie que les banques disposent de trois mois (au lieu d'un mois dans la version initiale) à compter de la date de publication de la loi au BOE pour se préparer aux changements.

En outre, comme l'expliquent des sources du Congrès, pour lancer la loi, il est nécessaire de réaliser certaines procédures juridiques que le gouvernement actuel doit accomplir avant sa dissolution le 5 mars 2019. Il s'agit notamment de l'adoption d'un règlement et d'un décret royal.

Les banques paieront une taxe sur les actes de propriété légalement documentés (AJD), y compris pour le premier logement.

Le Parti populaire (PP) a présenté un amendement au texte de loi visant à supprimer la taxe hypothécaire (AJD), que les banques sont légalement tenues de payer. La proposition du PP était de fixer le taux à 0,% pour les primo-accédants, mais le Congrès l'a rejetée. Le secteur financier devra donc s'acquitter d'une taxe hypothécaire d'un taux compris entre 0,5 et 1,5%. Ce taux varie selon la communauté autonome où se situe le logement.

• Réduction de commission pour remboursement anticipé.

Selon le texte de loi proposé par le ministère de l'Économie sous Luis de Guindos, des limites devaient être fixées aux frais facturés par les banques pour le remboursement anticipé des prêts hypothécaires (partiels et totaux). Dans le cas des prêts hypothécaires à taux d'intérêt différencié (flottant), la limite était de 0,25% pendant les trois premières années à compter de la date de conclusion du contrat, et de 0,15% si le remboursement anticipé intervenait entre la troisième et la cinquième année du contrat.

Pour les prêts hypothécaires à taux fixe, le Sénat a proposé un plafond de 4% pour les 10 premières années du contrat, puis de 3% par la suite. Les parties ont finalement convenu que les frais seraient de 2% pour les 10 premières années, puis de 1,5% par la suite.

Quant aux frais d'ouverture, la nouvelle loi ne fixe aucune limite. Le texte précise simplement que ces frais seront payés une seule fois et comprendront tous les frais liés à l'ouverture d'un prêt hypothécaire.

• Aucune assurance alternative.

L'un des amendements à la RR rejetés par le Parlement proposait de remplacer l'obligation pour les clients de souscrire des polices d'assurance permanentes et renouvelables annuellement par une obligation pour les banques de proposer à leurs clients une option d'assurance alternative non permanente, leur permettant de choisir entre le paiement intégral de l'assurance en une seule fois ou des versements périodiques. Dans la version finale de la loi, les banques ne seront pas tenues de proposer une telle alternative à leurs clients.

• Évaluateurs professionnels indépendants.

L'un des amendements à la RR, soutenu par le Parlement, porte sur l'application de mesures de sécurité supplémentaires en matière d'évaluation hypothécaire. À cette fin, la loi fixe certaines exigences auxquelles un évaluateur immobilier doit satisfaire dans le cadre du système hypothécaire. Selon le texte : « évaluation immobilière doit être effectuée par une société d'évaluation, un service d'évaluation d'un établissement de crédit et/ou un professionnel indépendant certifié du prêteur ou du prêteur immobilier conformément à des normes d'évaluation fiables et reconnues internationalement.

• Les prêts hypothécaires verts rejetés.

Le concept de prêts « verts » et les mesures visant à les encadrer ne seront pas inclus dans le texte final de la loi. Ces mesures visaient à soutenir et à développer l'utilisation des énergies renouvelables dans la construction résidentielle. À cet égard, il était prévu d'accroître l'intérêt des capitaux privés pour le financement de projets d'investissement dans les domaines de l'efficacité énergétique, de la conservation de l'eau, ainsi que de l'utilisation et du stockage des énergies renouvelables.

Autres points clés de la norme

• À qui s’applique la nouvelle loi ?

Dès son entrée en vigueur, la nouvelle loi sur les prêts hypothécaires s'appliquera à tous les nouveaux contrats de prêt émis par des personnes physiques et morales exerçant ce type d'activité à titre professionnel, lorsque l'emprunteur, le garant et la caution sont des personnes physiques et que les fonds fournis sous forme de prêt sont destinés à l'acquisition de biens immobiliers résidentiels, ainsi que de bâtiments à usage domestique (garages, débarras, etc.). Dans ce cas, il peut s'agir aussi bien de l'achat de logements finis que de la construction de logements neufs.

L'activité de fourniture de prêts hypothécaires est considérée comme professionnelle lorsque le prêteur (une personne physique ou morale) apporte son produit sur le marché des services financiers.

• Le client est tenu de s'adresser à un notaire.

Autre point clé de la nouvelle loi : le client est tenu de contacter un notaire avant de conclure un contrat hypothécaire afin que ce dernier puisse vérifier la conformité du contrat à la loi. Le consommateur a la possibilité de clarifier tout doute éventuel avant la conclusion du contrat, lequel doit lui être remis par la banque au moins dix jours avant la date prévue de signature. Dans ce cas, la visite chez le notaire est gratuite pour le client ; à l'issue de cette rencontre, il doit signer un document confirmant qu'il a compris et accepté tous les points du contrat.

Le règlement ne fixe pas de délai précis pour contacter un notaire, mais précise que l'emprunteur doit le faire au plus tard la veille de la signature du contrat. Si cette procédure n'est pas effectuée à temps, le notaire délivre un document constatant cette circonstance, auquel cas le contrat ne peut être conclu.

• Obstacles aux embargos bancaires.

Le nouveau règlement contient des mesures visant à protéger les emprunteurs qui, en raison de difficultés financières, se trouvent temporairement dans l'incapacité de payer leurs mensualités. Afin d'éviter que la banque n'engage une procédure d'embargo, les parties ont convenu que l'institution financière ne peut activer la clause de remboursement anticipé pour non-paiement (llamada cláusula de vencimiento anticipado por impago) que si le paiement est retardé de plus de 12 mois ou si le montant de la dette dépasse 3% du montant du prêt (pour la première moitié du contrat hypothécaire), 15 mois et 7% (pour la seconde).

De plus, une fois les limites ci-dessus atteintes, l'emprunteur doit disposer d'au moins un mois pour commencer à rembourser le prêt avant que la clause de remboursement anticipé ne soit déclenchée pour cause de non-paiement.

Cette mesure sera rétrospective, c'est-à-dire qu'elle pourra s'appliquer aux contrats hypothécaires conclus avant l'entrée en vigueur de la nouvelle loi.

• Le montant de la pénalité est limité.

Les frais de défaut, selon la nouvelle loi, seront calculés comme suit : le taux d'intérêt payé par le client plus 3%.

• Suppression des dispositions abusives dans les contrats hypothécaires.

Selon la nouvelle loi, toutes les conditions seront abolies contrats hypothécaires, qui contredisent les conditions de transparence, c'est-à-dire les nuances inscrites dans le contrat par les banques de manière cachée et non explicite. Il s'agit des « pièges » des contrats hypothécaires, dont l'emprunteur peut ultérieurement pâtir. De plus, le taux d'intérêt du prêt ne peut être négatif.

• Le client paie l'évaluation, la banque paie les démarches administratives.

Selon la nouvelle loi, les frais d'expertise immobilière sont à la charge du client, tandis que les frais d'exécution de la transaction sont à la charge de la banque. Cette dernière prend en charge, entre autres, les frais de notaire pour la signature du contrat hypothécaire et l'inscription au registre foncier. Les frais de copie du contrat sont à la charge de l'emprunteur.

• Les conditions d'offre de produits bancaires supplémentaires ont été durcies.

La nouvelle loi interdit aux banques d'obliger leurs clients à souscrire auprès d'elles des produits financiers, tels qu'une assurance habitation ou une assurance vie, lors de l'octroi d'un prêt hypothécaire. Une telle offre ne peut être faite à un client que si elle lui est réellement avantageuse (ce que la banque doit prouver). Une réduction du différentiel lors de la conclusion d'un contrat d'assurance en est un exemple.

• La conversion d’un prêt hypothécaire à taux variable en un prêt hypothécaire à taux fixe deviendra plus facile et moins chère.

Le processus de conversion d'un prêt hypothécaire à taux variable en prêt hypothécaire à taux fixe Le processus deviendra plus simple et plus transparent pour le client. La commission est limitée à 0,15% du montant déjà versé pendant les trois premières années du contrat et à 0,% à partir de la quatrième année.

• Nouvelles conditions pour les prêts en devises.

L'emprunteur aura le droit de convertir un prêt hypothécaire accordé en devise étrangère dans la devise de ses revenus ou dans la devise du pays de l'UE où il réside. Selon les règles générales, il s'agit principalement de l'euro.

• La banque doit analyser la solvabilité du client.

En vertu de la nouvelle loi, la banque sera tenue de procéder à une analyse approfondie de la solvabilité du client avant de lui accorder un prêt hypothécaire, notamment en analysant son historique de crédit en contactant le Centre d'information sur les risques de la Banque d'Espagne. En vertu de la nouvelle loi sur la protection des données, les institutions financières pourront transmettre les informations suivantes concernant leurs clients : montant du prêt, date et durée du contrat, montant restant à payer, type de prêt et garanties existantes.