Новий закон про іпотеку в Іспанії: остаточний варіант
Новий іпотечний закон пройшов останній етап процесу затвердження в Парламенті Іспанії, що затягнувся більш ніж на рік, і незабаром набуде чинності.
На думку Хуана Вільєна, глави департаменту з питань іпотеки порталу про нерухомість idealista, головне, що дає новий закон – внесення ясності до правил гри на іпотечному ринку, прозорість процесу запиту іпотечної позики, надання вичерпної інформації клієнтам банків, щоб вони могли вибрати для себе найвигідніші варіанти кредитування.
Нижче наведено основні зміни, як прийняті Конгресом, так і відкинуті ним, та ключові моменти нового іпотечного закону.
Останні нововведення
- Три місяці до набрання чинності.
Одна з головних модифікацій, затверджених Конгресом після поправок Сенату, – затримка дати набрання чинності законом. Таким чином, з моменту публікації закону в Офіційному бюлетені держави (BOE) банки мають три місяці (замість одного місяця, що фігурував у первісному варіанті) на те, щоб підготуватися до нововведень.
Крім того, як пояснюють джерела Конгресу, для запуску закону необхідно провести певні юридичні процедури, які нинішній уряд має завершити до розпуску 5 березня 2019 року. Зокрема, йдеться про ухвалення регламенту та королівського декрету.
Банки сплачуватимуть податок на юридичні задокументовані акти (AJD), у тому числі і за перше житло.
Народна партія (РР) внесла до тексту закону поправку щодо усунення іпотечного податку (AJD), який за законом мають сплачувати банки. Пропозиція РР полягала в тому, щоб встановити ставку на рівні 0%, якщо йдеться про купівлю першого житла, проте Конгрес його відкинув. Таким чином, фінансовий сектор буде зобов'язаний сплачувати іпотечний податок за ставкою 05-15%. Розмір ставки варіюється в залежності від того, в якому автономному співтоваристві знаходиться житло.
- Зниження комісії за дострокове погашення.
Відповідно до тексту закону, запропонованого Міністерством економіки під керівництвом Луїса де Гіндоса, мали бути встановлені ліміти щодо комісій, які стягуються банками за дострокове погашення іпотечних кредитів (як часткового, і повного). У випадку з іпотекою з диференційованою (плаваючою) процентною ставкою ліміт становив 0,25% протягом перших трьох років з моменту укладання контракту та 0,15% – якщо дострокове погашення припало на строк від третього до п'ятого року дії контракту.
У разі іпотек з фіксованою ставкою ліміт, запропонований Сенатом, встановлювався на рівні 4% протягом перших 10 років дії контракту та 3% – після цього терміну. У результаті партіями було досягнуто згоди, відповідно до якої комісія становитиме 2% протягом перших 10 років і 1,5% – після цього терміну.
Щодо комісії за відкриття, новий закон не встановлює жодних обмежень. У тексті лише зазначається, що ця комісія сплачуватиметься один раз і включатиме всі витрати, пов'язані з відкриттям іпотечного кредиту.
- Без альтернативних страховок.
Одна з поправок РР, відкинута Парламентом, – пропозиція замінити зобов'язання, згідно з яким клієнти купують страхові поліси, які мають характер постійних та щорічно продовжуваних, на зобов'язання банків пропонувати клієнтам альтернативну можливість страхування на непостійній основі, щоб вони могли обирати між оплатою всієї суми за страховку одразу та періодичними платежами. Відповідно до остаточного варіанту закону банки не будуть зобов'язані пропонувати клієнтам таку альтернативу.
- Професійні незалежні оцінювачі.
Одна з поправок РР, підтримана Парламентом, пов'язана з тим, що у сфері іпотечної оцінки мають бути застосовані додаткові заходи безпеки. Для цього у законі прописуються певні вимоги, яким має відповідати оцінювач житла у рамках іпотечної системи. Згідно з текстом, «оцінка нерухомості має проводитися товариством оцінки, оцінювальною службою кредитної установи та/або сертифікованим незалежним спеціалістом кредитора або посередника в галузі кредитування нерухомості відповідно до надійних норм оцінки, визнаних на міжнародному рівні».
- "Зелені" іпотеки відкинуті.
Поняття «зелених» кредитів та заходи щодо їх регулювання не будуть включені до остаточного тексту закону. Ці заходи були призначені для підтримки та розвитку використання оновлюваних джерел енергії у житловому будівництві. У зв'язку з цим планувалося підвищити інтерес приватних капіталів до фінансування інвестиційних проектів у галузі енергетичної ефективності, економії водних ресурсів, а також використання та зберігання відновлюваної енергії.
Інші ключові моменти нормативу
- На кого розповсюджується новий закон?
З моменту набуття чинності новий закон про іпотеку застосовуватиметься до всіх нових контрактів на кредити, видані фізичними та юридичними особами, що реалізують даний вид діяльності на професійній основі, коли позичальником, поручителем і гарантом виступає фізична особа, і кошти, що надаються в кредит, призначені для купівлі житлової нерухомості, а також будівель для побутового використання. При цьому може йтися як про купівлю готового житла, так і про будівництво нового.
Діяльність з надання іпотечних кредитів сприймається як професійна, коли кредитор (фізична чи юридична особа) виводить свої продукт ринку фінансових послуг.
- Клієнт повинен звернутися до нотаріуса.
Ще один з ключових моментів нового закону: клієнт зобов'язаний звернутися до нотаріуса до укладення контракту на іпотеку, щоб останній переконався, що зміст даного контракту відповідає закону. підписати документ, який підтверджує, що йому зрозумілі всі пункти контракту, і він із ними згоден.
Норматив не встановлює конкретні терміни звернення до нотаріуса, однак зазначається, що позичальник повинен зробити це пізніше за день до підписання контракту. Якщо ця процедура не буде вчинена вчасно, нотаріус видає акт, у якому фіксується ця обставина, і в цьому випадку контракт не може бути укладений.
- Перешкоди ембарго банків.
Новий норматив містить заходи щодо захисту позичальників, які у зв'язку з фінансовими труднощами тимчасово не можуть сплачувати щомісячний внесок. Щоб уникнути ініціювання банком процедури ембарго, партії дійшли згоди, що фінансова установа може активувати так званий пункт про дострокове погашення через несплату (llamada cláusula de vencimiento anticipado por impago) лише тоді, коли платіж був затриманий більш ніж на 12 місяців, або якщо сума боргу перевищує 31TP іпотечного контракту та 15 місяців та 7% – у другій.
Крім того, після закінчення зазначених вище лімітів позичальнику повинен бути наданий термін щонайменше в один місяць для початку виплати боргу до того, як буде активовано пункт про дострокове погашення у зв'язку з несплатою.
Цей захід матиме ретроспективний характер, тобто може застосовуватися до іпотечних контрактів, укладених до набрання чинності новим законом.
- Обмежується розмір пені.
Комісія за несплату, згідно з новим законом, розраховуватиметься таким чином: відсоткова ставка, що виплачується клієнтом, плюс 3%.
- Скасування несправедливих положень іпотечних контрактів.
Згідно з новим законом, будуть скасовані всі умови іпотечних контрактів, що суперечать умовам прозорості, тобто нюанси, вписані в контракт банками у прихованій, не вираженій ясно формі. Йдеться про «підводне каміння» іпотечних договорів, через які позичальник згодом може постраждати. З іншого боку, відсоток за кредитом може бути негативним.
- Клієнт сплачує за оцінку, банк – за оформлення документів.
Витрати на оцінку нерухомості, згідно з новим законом, оплачує клієнт, а витрати на оформлення угоди – банк. Останній сплачує у тому числі нотаріальні збори за оформлення іпотечного контракту та внесення запису до Реєстру власності. Витрати копію договору перебирає позичальник.
- Жорсткі умови для пропозиції додаткових банківських продуктів.
Новий закон забороняє банкам зобов'язувати клієнтів купувати у них такі фінансові продукти, як страхування вдома чи життя при наданні іпотеки. Така пропозиція може бути зроблена клієнту, якщо тільки вона є дійсно вигідною для неї (що банк повинен довести). Прикладом даної пропозиції може бути зниження диференціала під час укладання договору страхування.
- Переведення іпотеки з плаваючою ставкою у фіксовану стане простіше та дешевше.
Процес переказу іпотечного кредиту з плаваючою процентною ставкою в іпотеку з фіксованою ставкою стане більш простим та прозорим для клієнта. Комісія при цьому обмежується 0,15% від виплаченої раніше суми протягом трьох перших років дії контракту та 0% – починаючи з четвертого року.
- Нові умови для грошових кредитів.
Позичальник матиме право перевести іпотечний кредит, наданий в іноземній валюті, ту валюту, в якій він отримує дохід, або у валюту країни ЄС, в якій він проживає. Відповідно до загальних правил йдеться в основному про євро.
- Банк має проаналізувати платоспроможність клієнта.
За новим законом банк буде зобов'язаний провести ретельний аналіз платоспроможності клієнта перед наданням йому іпотечної позики, зокрема проаналізувати його кредитну історію, звернувшись до Інформаційного центру з питань ризиків Банку Іспанії. Відповідно до нового закону про захист даних фінансові установи можуть передавати таку інформацію про клієнтів: сума кредиту, дата укладання контракту, термін контракту, поточна сума до виплати, вид позики, гарантії, що існують.
